商業地產數字化或將迎來“客流計租”時代

贏商網華東站 和賀文   2020-11-28 18:01
核心提示:“客流計租”方式更科學,更公平?

當下,“數字化”可謂是品牌升級轉型、購物中心加強運營的重要策略之一。2020年初,一場意想不到的疫情,更是加速了整個行業的數字化進程。

 

眾所周知,購物中心計租一般採用固定租金,或者部分固定租金+部分銷售抽成的方式,但統一收銀系統很難在商户自由度較高的購物中心形態中實現時,想要精準採集營業數據並非一件易事。

 

與此同時,越來越多的新商品和服務類型的品牌進入購物中心,並將線下實體店視作品牌傳播、產品和服務體驗的輸出地,如:新能源汽車和化妝品業態。此外,傳統商品的線上經營分流漸成趨勢,以往的計租方式顯然面臨着挑戰。如何合理評估並收取租金,自然成為購物中心亟待解決的問題。

 

1
 
 

新業態新服務風頭正勁

“客流計租”成破局新利器

 

隨着線上線下兩種經營方式的融合,購物中心的商業模式也在經歷前所未有的新變革。

 

匯納科技總裁丁遙近期在接受贏商網記者採訪時表示,相較於傳統的計租模式,為用户創造價值的“客流計租”方式,更科學、更公平。

匯納科技總裁丁遙

 

在他看來,掉鋪,因為缺科學計租方式;收租,因為給品牌創造客流。類比互聯網廣告計價方式,基於人工智能大數據算法的“客流計租”方式,更符合當前及未來實體商業的運營邏輯。

 

丁遙同時提及了按客量計租的幾點好處:

 

第一,品牌支付租金,希望擁有的不僅是鋪位的使用權,更是一個可以預期的流量。按客流計租,將更直接地體現鋪位的價值;

 

第二,品牌按客流付租金,可以降低固定風險,激勵品牌拓展開店;

 

第三,客流計租方式,可提高購物中心運營流量的積極性,以便提高購物中心的收益;

 

第四,ReID技術記錄下流量的軌跡,通過算法可進行準確的測量和評估,再通過雙方商定的交易規則,可作為應交租金的抵消。這樣的機制可記錄大品牌為周邊店鋪的集客貢獻。

 

“隨着鋪位資源逐漸供大於求,除了被動地降低租金,倒不如用一個更科學的計租方式,降低合作的成本,提升雙方合作運營流量的積極性”,丁遙總結道。

 

落實到實踐中,匯納科技匯客雲平台提供了從計數—計價—計算的全棧式行業解決方案,為實體商業的計租變革提供了新路徑。

 

在電子科技大學袁華教授看來,客流計租是一種典型的互聯網思維,如果能實現,就意味着計租更公平,Mall和店鋪都有動力建立更良好的局部實體商業生態,同時基於人流的訪問流程共享,能夠促進店鋪之間的商業協作。

 

不過,當下的商業環境中,“客流計租”仍存在一些難點。香港大學商學院副教授陳海亮直言,“客流計租”這種方式需要定義何為客流量,並要求購物中心能夠精確地度量客流量,且如何為客流量進行定價、如何保證客流量的質量也是難點所在。

 

復旦大學管理學院副教授、博士生導師竇一凡則認為,“客流計租”可能是一次大數據驅動的革命性嘗試,但需要突破“房東瓶頸”、“觀測瓶頸”和“模型瓶頸”。

 

總結而言,“客流計租”在一定程度上打破了品牌和購物中心的“次元壁”,對雙方來説或是一次超預期的體驗升級。

 

2
 
 

數字化進程加速

實體商業數據聯盟應勢而生

 

不可忽視的是,許多企業的數字化轉型仍處於數據採集階段或簡單加工、建模,並未使數據真正產生很大的價值,加上受限於商業機密和數據安全,各商業體間缺少溝通交流,導致行業的競爭性浪費。

 

因此,商業地產行業亟需數字化生態圈的構建,來打破行業數據孤島的現狀,全面推動行業數字化轉型。

 

針對這一現象,匯納科技首席數據科學顧問胡宇表示,每一家企業過去可能採集五年甚至十年的數據,但大部分企業沒有把數據轉化成指導其智慧運營、做智慧決策的工具和實現數據的價值。只有基於整個行業大規模的數據才能建立很準確的模型,才能在模型裏找到行業規律。

匯納科技首席數據科學顧問胡宇

 

市場參與者也漸漸發現:只要找到合適的配合方式,數據共享可以實現互利共生。

 

愛琴海集團董事長張華容持類似觀點。她認為,有一個非常有公信的平台和體系出來共享數據,對於整個行業未來的運營、早期的一些項目規劃,甚至對商業業態的規劃都會起到很好的導向作用。

 

宏觀角度來看,實體商業數字化已大勢所趨,但是在具體執行層面還是要拿出“樣板工程”方有説服力。“中國實體商業數據聯盟”應勢而生。愛琴海集團、奧園健康生活、寶龍商業、保利商業等企業成為首批聯盟成員,進一步説明:多方的聯合不是簡單的“加法”,而是能夠引發質變的“乘法”。

 

 “2020年疫情催生的實體商業數字化更新加速,整個行業都希望通過數據形成連接,聯合共享共建”,提及發起成立“中國實體商業數據聯盟”的初衷,匯納科技總裁丁遙如是迴應道。

 

匯納科技早在五年前便着手推進此事。彼時,匯納科技推出的實體商業智慧決策平台“匯客雲”,讓用户將數據上傳到雲端,在平台上實現數據的連接。目前,接入“匯客雲”平台的客户已經超過1000多家。

 

這一過程中,匯納科技作為數字化驅動者,將聯合商務部、行業專家一同定期從地區、業態、假日等多維度分析研究消費市場,並結合商業熱點、難點問題開展專題研究,為聯盟成員實時提供行業數據支持。之後,匯納科技還將牽頭進行定期的數據分享和解讀,並走進企業解決企業的問題,推動大數據產業與實體經濟深度融合。

 

丁遙表示,未來希望有更多企業加入聯盟中,打造一個基於隱私保護的互聯互通的實體商業數據平台,真正實現“知己知彼知行業”。

 

3
 
 

科技助力下

實體商業數字新世界將至

 

當下,商業地產正處於“存量當道”時代,“招商難”“運營難”等問題愈加凸顯,打造具備系統數字化和全場景運營的商業體,可謂大勢所趨。而實體商業想要真正實現數字化轉型,離不開相應的技術和服務做支撐。

 

匯納科技便是商業地產數字化轉型背後的驅動者之一。作為專注以科技驅動和深耕行業應用的科技企業,匯納科技不僅以“匯客雲”平台實現雲端數據連接,還在不斷髮力AI智能建模和數字科學,以前沿技術指導實體商業數字化運營。

 

凱德集團(中國)數字化戰略與創新董事總經理李琤潔表示,匯納科技在客流數據方面比較專業,線下覆蓋面較廣,產品線升級也較快。在凱德場內的客流技術都是物聯網級別的,即:前端設備直接採集數據,將數據集中到雲端平台統一分析和管理,而不需要通過本地的服務器,其在技術解決方案方面一直是與時俱進的。

 

過去,建立的黑箱模型預測很精準,但無法知道每個因素對最後結果的影響,不能歸因。如今,匯納科技採用可解釋的機器學習技術,來建立不同的商業運營指導模型,不僅能夠實現精準預測,同時可以歸因解釋。

 

基於先進的建模技術和海量數據,匯納科技研發的“實體商業五因子模型”,將影響客流的可變150+因素歸結成行業基準、長期競爭力、短期競爭力、日期和天氣五大類,對線下場景客流變化進行歸因,該模型對數據預測誤差<10%。據悉,該模型已能夠指導商業地產招商、活動的規劃,促進未來目標、KPI指標決策的合理化。

 

結 語

 

相比於2020年的全球趨勢,中國的數字經濟展現出了極強的韌性與彈性。無論是為了對沖風險,還是加速超車,企業數字化都是最好的選項。

 

未來,想要共建實體商業數字新世界,需要持續不斷地聚焦數據應用價值,實現以人工智能和大數據驅動行業創新智能,這正是匯納擅長並持續在推動的。

{{num}} 全部展開
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起來!

贏商網原創新聞,轉載或內容合作請點擊轉載説明,違規轉載法律必究。
參與評論
未登錄
你可能感興趣
添加到收藏夾
×
×掃描分享到微信